2月10日，北京市昌平区北七家镇东二旗村土地一级开发项目CP01-1503-0002、0008、0009地块项目规划的详细计划项目公示。

  地块由中建智地+未来科学城联合体上一年12月30日摘得，成交价格21.143亿元，楼面价2.1万/㎡，拟打造为北京国贤府二期。

  相较于北京国贤府一期楼面价2.55万/平，二期每平降了4400元，且未设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间。

  在土地条件上，二期地块相较一期更有优势。尽管与一期容积率相同，但二期地块内没有邻居路，曲线削减实践容积率。

  但二期地块却将楼层规划为9层（最高），而一期最高楼层只要8层。二期楼间距更宽，但寓居密度其实更高了一些。

  从详细数字上来看：一期地上建面10.5万㎡，规划住所822套；二期9.2万㎡，规划了850套。

  一二期都是洋房产品，得房率水平全体不低，一起，大面积阳台+飘窗+设备渠道，进一步拉高实践使用率。

  但一期的首层下跃和顶层阁楼户型，二期没再规划，取而代之的是部分顶退户型。

  详细看一下二期的项目目标，住所总建面13.87万㎡，其间地上建面9.23万㎡，容积率1.3。

  规划建造26栋6-9F洋房，共850户。其间北区02地块16栋共526户；南区09地块10栋共324户。

  小区设有3个景象大门，选用镂空格栅规划：主进口坐落东侧，南北区各1个；此外，北区南侧正中央有1处非必须出进口，与配套楼和下沉广场构成中式景象功用区域。

  平面图的房顶上，则没有一点斜角、屋脊线等坡房顶的规划标识，没有阁楼，取而代之的顶部退台规划。

  北京国贤府一期（盛世文庭）地块由中建智地+未来科学城联合体2023年7月20日摘得，成交价27亿元，出售指导价为6万元/㎡。

  住所建面约10.63万平米，规划25栋楼822户，2023年11月9日获得预售证，主力户型为115-182㎡四居和100-107㎡三居。

  到2月10日，网签553套，成交均价约5.57万元/㎡，约为指导价93折。

  产品规划抢先，社区颜值扛打，可是入市一年多，去化还不到七成，北京国贤府的硬伤在哪？

  1、项目周边没有地铁线号线公里外；而京北地上出行迟早顶峰拥堵反常，对通勤族十分不友好。4站望京价差一半，听上去很唬人，但实践能不能落地以及何时落地都是个未知数。

  2、作为刚改盘，客群要求比较高，项目周边1公里内缺少像样的商业配套，南侧和东侧主要是别墅区，邻近还有很多安顿房，空位较多，整个城市界面的改进估计还需要几年时刻。

  小区步行规划内有北京尖端规划的山姆会员店，估计2025年末能开业。二期项目能否吃到一期配套的盈利，还需张望。

  3、项目西北方向有一处八仙陵寝，1公里规划以内，是集中式陵寝而非公墓，石碑数千个。另外在八仙陵寝以南还有一片村里的墓地，零散墓穴间隔北京国贤府小区外围墙十分近。

  2023年八仙村城中村改造计划现已确认要拆掉，全体迁至奉先陵寝，但详细计划没有确认，大规划墓地搬家触及问题难度较多，难度远高于住所拆迁。

  板块内住所项目较多，包含北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融没有来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及很多回迁房。